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解除多轮查封土地 武汉中院“特事特办”保护业主产权

编辑:大楚网  日期:2016-12-29 20:37:04  浏览次数:

  荆楚网消息(记者张城、通讯员王田甜)小区所在土地被多轮查封,近千名业主无法办理产权证照。12月29日记者获悉,武汉市中院解除首批576套房屋项下土地使用权的查封。武汉市中院执行裁判庭张鹰战庭长说:“执行到财产固然重要,保护业主的产权也同样重要。”

  2015年3月31日,因合同纠纷,黄某申请对湖北某实业公司强制执行。武汉市中级人民法院依法保全查封了该实业公司所有的位于虎泉街319号土地使用权,面积约3.6万平方米,查封期限三年。而这块土地,正是吴家湾·御院小区所在地。涉案土地上的吴家湾·御院商品房项目由该实业公司开发建设,并于2013年开始进行销售。小区内有3栋高层和48栋别墅,业主数千人,近半数已入住。

  2015年5月25日、6月17日,武汉中院又因湖北某投资公司、梁某的申请,两次轮候查封了涉案土地。根据武汉市不动产登记中心查询结果显示,涉案土地上先后还存在洪山区法院、武昌区法院及荆州市中级人民法院等多家法院轮候查封。

  因涉案土地被法院查封,御院小区部分业主不能办理产权证照,导致小孩无法对口入学,房屋无法交易。

  2016年4月至11月,武汉中院共收到吴家湾·御院小区业主所提的案外人异议案件834件,其中576套房屋业主在武汉中院首轮查封前(即2015年3月21日前)已与上述实业公司签订购房合同、网上备案,并支付了全部购房款(包括支付首付款后办理了贷款手续),而且大部分已经入住。

  按照常规审理流程走下去,这八百多件案件至少需要三至五年。为了减轻上述业主的诉累,武汉中院执行局多次召开专业法官联席会议协商处理意见,执行裁判庭、实施庭领导分别与申请执行人进行多轮沟通。终于达成协议:首先对其中576套房屋项下土地使用权进行解封。

  今年8月至11月,武昌区法院、硚口区法院、洪山区法院、荆州市中级人民法院均解除了对涉案土地上576套房屋项下土地使用权的查封。已解封房屋业主自愿撤回相应异议申请。

  链接:武汉中院执行一庭谌玲法官就此案中的相关法律问题进行了解答:

  1.开发商有权查封已售房屋的土地吗?

  答:不动产所有权的归属是以是否进行产权登记为标准,土地随房屋的所有权转移同时转移。本案中,在法院在首轮查封之前,已有一批业主已交付了房屋的全款或者和开发商签订了合法有效的买卖合同,甚至入住多时,但均没有办理“两证”,因此,该地段房屋和土地仍然登记在开发商及其法定代表人的名下,法院查封该财产来还庄祥公司等申请执行人的债权,是合法的。

  2.业主们提“案外人异议”是否合理?会得到法院的支持吗?

  答:按照《最高人民法院 关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》第28、29条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

  买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。经法院审查,本案部分业主符合司法解释规定的条件,因此,他们提异议能够能到法院的支持。

  3.遇到案外人异议案件,法院正常的处理程序是怎样的?

  答:如果本案没能说服申请执行人同意解封,武汉中院将要对吴家湾·御院小区业主所提的案外人异议案件834件逐一审理、宣判。对异议不成立的,裁定驳回异议;对异议成立的,裁定撤销相关执行行为;对异议部分成立的,裁定变更相关执行行为。然后分头将裁定书送达给4位申请执行人和下达查封指令的5家法院,请求配合执行。如果被申请人不服,可以就不服的裁定向法院提起一审诉讼,尚未进入诉讼程序的土地和房屋将一直处于查封状态,无法进行产权交易,整个过程没有个三、五年无法完结。

 
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